案情简介
2012年，赵某就其酒店式公寓物业管理与酒店签订合同。2013年，合同到期后，酒店将物业费从每月每平方米10元提高至13元并与大多数业主签订物业服务合同。赵某以物业服务质量降低为由，诉请按每月每平方米5元标准计算物业费。
法院认为
1、双方所签合同到期后，酒店提高了物业服务收费标准，虽赵某未再与酒店续签合同，但其后两次缴纳物业费行为，应视为其以实际行动接受了酒店在此标准下的物业管理服务，本案双方形成事实上的物业服务合同关系。依《合同法》第52条及最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，违反法律、行政法规的效力性规定的合同无效。而《物业管理条例》第32、33条，是关于物业服务企业资质的相关规定，属管理性规定，并非效力性规定，《物业服务收费管理办法》系部门规范性文件，故本案双方物业服务合同属于有效合同，双方均应恪守。
2、本案物业管理小区虽未成立业主大会或业委会，并代表业主与物业提供企业协商订立新的物业服务合同，但作为物业服务企业的酒店与其他大多数业主经协商，达成了新的收费标准，该协议代表了大多数业主意见，说明该项协议有其合理性，可考虑参照适用《物业管理条例》相关规定精神，赋予其类似业主大会或业委会决定的效力，适用于包括赵某在内的少数业主，对少数业主产生约束力。
3、本案酒店式公寓不同于普通小区和别墅，物业费中除公共物业管理费外，实际还包含了套内及公共冷暖、套内水电费及公摊水电费等。关于该类物价收费无物价部门相应参考标准，但考虑到近年来物价上涨实际情况，对赵某要求按每月每平方米5元计算物业管理费的诉请不予支持，判决驳回。
