案情简介

佟先生是A小区的业主。2003年3月24日，佟先生与物业公司签订《A小区物业管理公约》与《前期物业管理服务协议》，由物业公司为其房屋所在的A小区提供物业服务。《A小区物业管理公约》约定，物业服务费用包括住宅物业管理服务费，每平方米每月0.5元，按年交纳；装修房屋垃圾清运费，每自然间21元；各项费用统收服务费每户每月1元。生活垃圾清运费每户每年30元。《前期物业管理服务协议》约定，物业服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；维护环境卫生；保安；维持交通秩序与车辆停放秩序；房屋装饰装修管理。物业服务费每平方米每月0.5元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。佟先生自2009年4月1日起，以小区卫生差，生活垃圾、装修垃圾、废物废品未及时清理，僵尸车、废旧自行车成堆等理由拒绝缴纳物业费，在物业公司多次催收无果的前提下，物业公司将佟先生诉至法院，要求其缴纳欠缴的物业费和违约金。

法院判决

法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，原被告签订《A小区物业管理公约》和《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。佟先生辩称物业公司提供的物业服务不到位，但其未能证明物业公司提供的物业服务从根本上未达到《A小区物业管理公约》和《前期物业管理服务协议》的约定，故佟先生不能以此为由拒绝交纳物业服务费。

律师分析

公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，佟先生以物业公司自行车乱摆乱放、僵尸车大量堆放、垃圾成堆不及时清理为由，不同意交纳物业费。但物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。因此虽然物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵不足以减收或者免收物业费，故佟先生应全额缴纳欠缴的物业费。