随着居住小区的规模化、现代化,以及公司经营的信息化和专业化,小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。有些业主为了招揽生意,在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务,一时间各种花花绿绿的广告充斥了整个小区,迷乱了人们的双眼。这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主,但却引起了小区其他业主的不满,他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观,造成了整个物业的贬值。

 

究竟反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求是否应该得到满足？物业管理公司和业主委员会是否有权对业主在自家窗户上张贴广告的行为进行管理？如果有管理权，它的法律依据又是什么?

 

一、业主在自家窗户上张贴广告的行为不应该被看作是纯个人行为，而应该是涉及到整个小区整体利益的行为。

 

因为现代的小区作为一个整体,小区内的业主对房屋进行的任何事实处置都有可能影响到其他业主的权益。基于对小区整体的保值、增值需要,基于全体业主对居住品质的要求,小区里的任何业主都有义务维护小区的环境。

 

二、业主大会、业主委员会有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

 

业主大会的权利是基于法律的规定,业主委员会的管理权则是基于业主大会赋予的职权以及其自身负有的、监督业主公约实施的职责。

 

按照《物业管理条例》第12条、第13条的规定:业主大会应由全体小区持有二分之一以上投票权的业主参加,并由参会业主所持投票权二分之一以上通过,可以作出决定,该决定对小区全体业主有约束力,全体业主必须执行。也即如果全体小区有投票权的四分之一以上业主作出决定,反对在小区张贴广告,那么,所有业主必须遵守,理由是《物业管理条例》第7条第1项的规定:业主在物业管理活动中,履行下列义务:遵守业主公约、业主大会议事规则……以及该条例第17条第2款:业主公约对全体业主具有约束力的规定。

 

也就是说,如果大多数业主反对在窗户上张贴广告,可以通过业主大会的形式把这个要求体现出来,制定这方面的制度,也可以赋予业主委员会这方面的职责,还可以把它写进业主公约,让全体业主遵照执行。

 

三、物业管理公司同样有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

 

物业管理公司的管理权主要是基于三点:

1、相关法规的规定；

2、物业管理委托合同的约定；

3、物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。

 

(一) 物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权的法律、法规依据主要有:

 

1、《物业管理条例》第46条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

 

2、《北京市广告管理试行办法》第2条规定,凡在本市经营、制作、刊播为宣传商品或提供劳务、服务的经济广告,文化、社会广告,外商广告以及自设广告的,均属本办法的管理范围。广告包括下列各种形式:……6.摄影广告以及其它各种形式的广告。

 

以上两个规定说明:居住小区的小广告属于自设广告,其广告形式为“其他形式”,所以,其张贴小广告的行为也应经工商行政管理部门审批。如其未履行审批手续,是一种违法行为。物业管理公司依据《物业管理条例》第46条的规定,可认为在小区内自家窗户上张贴广告的行为属于不合理的物业使用行为,物业管理公司应制止其行为,并有权向有关部门报告。

 

3、《北京市居住小区物业管理办法》第12条规定,即物业管理企业的权利:……

 

劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为;对造成损害,有权要求赔偿;

 

该规定说明:在自家窗户上张贴小广告的行为可认为是属于损害他人物业或妨害物业管理的行为,物业管理公司有权进行管理。

 

4、《北京市居住小区物业管理办法》第16条规定:房地产产权人或使用人违反本办法规定,有下列行为的,物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告,并有权要求其恢复原状、赔偿损失:……(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的;(三)私搭乱建,乱停放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用绿地或破坏绿化,污染环境,影响居住小区景观,制造噪声扰民的。

 

该规定说明:小广告行为可认为是属于影响居住小区景观,擅自改变房屋外观的行为,物业管理公司有权予以制止。

 

(二) 物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权是基于物业管理委托合同和业主公约:

 

物业管理公司应查看《前期物业管理合同》或与业主委员会签订的《物业管理委托合同》中对物业管理公司权利的约定,查看对此问题是否有管理权。物业管理公司也应查阅小区的《业主公约》,查看公约中对业主及承租人行为规范的规定,因为物业管理公司为了全体业主的利益或大多数业主的利益,也有权制止一些业主和使用人不符合小区公约的行为。如这些文件中没有这些方面的规定,我们建议应予以补充。

 

(三) 物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。

 

这使得物业管理公司有权对一切有损小区全体业主或大多数业主利益的行为,或有碍物业管理的行为负有职责和义务。这也是我们认为的最本质和最重要的依据。基于这一点,物业管理公司就完全有权对类似张贴小广告的行为进行管理,而无需有法律和合同为依据,这也是物业管理公司本身的职责所决定的。

 

另外,需要明确说明的是:物业管理公司也有权要求物业使用人清除小广告。主要依据是《物业管理条例》第48条第2款规定:物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。该规定说明业主及使用人均应遵守业主公约,而物业管理公司有权对违反业主公约的行为进行制止,无论是业主还是使用人。

（文/何欣荣、申黎；作者系北京市泰泽律师事务所律师 ）

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其他说法：

居民在自家阳台或窗户上做广告合规吗？

城管：需审批

 

 “小区居民在自己家窗户上做广告，这种做法合理合规吗？”近日，市民李女士向盐城晚报记者反映说，她家附近几个小区相继出现了不少广告牌，很不美观。盐城晚报记者采访发现，特别是靠近商业街区、学校的小区，此类广告牌特别多，而小区业主对此颇有怨言，却又觉得“人家的地盘人家做主”，很难确定自己该不该管。

 

广告与小区环境格格不入

 

李女士住在市区人民南路上一新小区。入住时，她发现不少业主窗户上贴着装修公司的广告牌，之后又出现了“代伙”“补习班”的广告牌。起初她也没在意，但今年年初后，有户居民将横幅换成了电子屏，每到晚上，广告发出的红色灯光特别闪眼。“这些广告在小区里，与小区环境格格不入！”李女士说。

 

就李女士反映的问题，盐城晚报记者进行了走访，发现小区居民在自家阳台或窗户上做广告的现象并不少见，广告的内容多数为装修、教育、美容等方面。沿路楼栋广告牌的数量会更多，有的居民将醒目的广告贴在窗户上，有的是利用阳台、窗下等空白墙面，张贴广告，还有安置电子广告屏。广告大小不一、颜色各异，与周围环境很不协调。

 

广告该不该贴？意见不一

 

采访中，一些住户认为，在自家窗户上打广告，利用的是自己的空间，“我的地盘我做主”。“我在自家窗户上贴广告，遮挡的是自己的采光，又没影响到邻居，这有什么不可以的？”在阳台上张贴广告的一名居民说，他张贴的广告，没有周边邻居表示受影响。

 

张贴广告的业主认为对其他居民影响甚小。但是，不少市民对此做法持反对态度。“这些广告内容五花八门，红一块、紫一块，像一个个‘补丁’，很不美观，和楼道里让人讨厌的‘牛皮癣’小广告有什么分别？同样影响了市容市貌。”市民刘先生说，个别人还使用电子广告牌，这应该属于光污染，怎能说对其他邻居没有影响？

 

“如果都是张贴在窗户内侧的广告还好，而一些广告牌是挂在阳台外的，如遇大风，广告牌很可能掉下来砸伤过往行人，存在安全隐患。”家住后关路上一小区居民吴洁表示，居民在临街阳台上悬挂广告牌，虽然使用的是自家“地盘”，但受影响的却是他人。

 

城管：“我的地盘”广告需要审批

 

大庆西路一小区物业公司经理陈虎说，物业作为服务方，维护小区环境整洁往往是写进物业合同的。“根据合同规定，物业有义务劝阻在窗户、阳台设置广告影响小区整体环境的行为。”陈虎说，但是物业没有执法权，不能采取强制手段清除广告，劝阻和制止往往无效。

 

小区居民可以在自家的阳台和窗户上做广告吗？对此，亭湖区城管局相关科室工作人员说，居民在临街的自家阳台或窗户上做广告，属于户外广告的一种，根据我市户外广告管理办法的相关规定，需要相关部门进行审批。

 

居民在自家阳台或窗户上张贴广告，由于违反了户外广告“统一规划、合理布局、与周围环境相协调”的原则，所以，城管部门一般不批准这类户外广告。如果居民在小区里面做窗户广告，可以和小区物业进行协调。城管部门提醒市民，居民私自在临街的自家阳台或窗户上悬挂广告，违反了市政设施管理条例的相关规定，将会受到处罚。（来源：中国江苏网）