石景山区天翠阳光新城C区，业主反映物业服务差，存在草坪退化、地下车库消防栓不全或生锈等问题，为此拒绝交纳物业费。记者日前获悉，北京市第一中级法院终审判决业主应交费，但确认物业公司确有不足，应努力提高服务质量。

　　于先生是石景山区天翠阳光新城C区业主，他住的是老房子拆迁后的回迁房。2012年，兴泰家园物业服务中心与天翠家园小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司签订物业合同，前者自2012年9月开始承接天翠家园小区的物业管理工作。

　　于先生自2012年9月18日办理入住手续，并签署了业主管理规约承诺书，承诺“从通知的入住日期第三年即2014年9月14日起，按人民币1.85元/月.建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”。

　　后于先生拒绝交纳物业费，兴泰家园物业服务中心起诉，要求法院判令于先生给付拖欠的物业费2100余元并支付逾期付款利息。

　　于先生认可未交费，但称拒绝交费系因物业公司在门禁、消防、卫生等方面服务不到位，并提交了48张照片说明。

　　法官曾亲自前往小区调查，法官确认小区存在草坪退化、8号楼楼门附近有未完成土方工程、地下停车库消防栓不全、消防栓生锈等情况，还发现部分消防水压表指针为零，楼层对讲系统没有启用，部分楼道安全门有损毁。

　　法院审理后认为：当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。

　　于先生称物业公司强迫业主签订业主管理规约承诺书，但没有提供证据证明，故法院不采信。

　　于先生认为物业公司服务不到位，小区脏乱差，经勘验，物业公司对天翠阳光C区的管理存在一定疏漏，但经过整改，整体已有较大程度改善，可满足日常生活需要，故法院对此也不采信。

　　物业公司主张滞纳金，因小区管理存在疏漏，业主非故意违约，故滞纳金法院不予支持。

　　基于此，法院一审判决于先生给付物业公司物业服务费2100余元。于先生不服上诉，要求法院改判按50％的标准交纳物业费。他表示，物业公司对小区的设施管理存在重大过错，业主有人身和财产安全重大隐患，小区环境脏乱差，门禁和对讲系统损坏、消防设不全，无法使用；小区道路存在安全隐患，4号楼一出楼口就是机动车道，停车位收费过高管理混乱，造成道路拥堵。

　　经过审理法院认为，物业服务合同对全体业主具有约束力。于先生入住时签署了业主管理规约承诺书，故应交纳物业费。

　　案件争议的焦点是物业费是否应予减免，根据证据，兴泰嘉园物业服务中心的服务确实存在一定的不足，如绿化、小广告、楼道的整洁性等。

　　但物业公司根据一审法院的建议已经整改，小区的居住环境得到了提升，故法院不支持于先生“五折支付”的诉求。

　　但法院同时指出，物业公司应在服务过程中加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。

　　2016年9月27日，北京市第一中级法院终审维持原判。

　　针对此案，专门承办涉拆迁案件的北京京平律师事务所律师赵健表示，涉拆迁维权纠纷类型很多，回迁房质量问题以及物业管理质量问题，近年来也问题凸显。

　　赵健律师表示，“物业费打折”，之前在北京多家法院确实有判决先例，但酌减物业费的情况，只适用于瑕疵非常明显、很直观的情况，比如小区绿地成了荒地，垃圾成堆无人清理等。

　　确认物业服务存在瑕疵，法官会前往现场实地勘察，看是否属于严重影响业主的起居生活。如果物业服务只是有一定的瑕疵，那么不一定会被判减少交纳物业费。

　　“想要‘物业费打折’，业主得证明物业公司违约，这需要有扎实的证据。”他说。