甘肃省物业管理行业协会

案情简介：

在2009年10月26日，嘉越公司与华利得公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定嘉越公司为该公司开发的乐园公寓二期提供前期物业管理服务；合同签订后，嘉越公司如约为乐园公寓二期提供物业管理服务。
嘉越公司所提供的物业管理服务，在一些方面存在瑕疵。苏某是乐园公寓二期××号房屋业主，苏某接受了嘉越公司提供的物业管理服务，却未如约向嘉越公司交纳物业费，嘉越公司提起诉讼。苏某以嘉越公司不作为，未如约为业主提供物业管理服务，不同意交纳物业费。
为证明其主张，苏某提交了照片24张和视频一段。问题包括：卫生做得不达标；绿化管理有问题；公共设施方面没进行及时修理；保安晚上睡觉；电梯间、小区里贴满广告、电视屏播放广告等是以营利为目的；将绿地改为停车位收费。

问：关于用小区内收取的广告位费用置换公共设施是否合法？

法院判决

嘉越公司在小区内设广告位，与广告公司签订以物抵租赁费的广告合同。法律规定，物业公司可以利用公共部位从事经营活动，物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

嘉越公司在开发商没有在电梯内安装摄像头，小区内座椅严重老化，而且没有相关经费使用的客观情况下，利用电梯内公共部位和小区座椅等设广告牌，是以物折抵广告费用的变通方式，系对小区进行的经营管理，但此行为未经业主大会或相关业主同意，程序上存在瑕疵。虽然没有经过业主大会或相关业主同意，但考虑主观上也是为了给小区增购公共设施，以变通的方式对小区进行的经营管理，且电梯内广告投入时业主大会还未成立。
苏某以嘉越公司提供的物业管理服务中存在瑕疵为由拒交物业费不能成立，法院不予支持。

怀治看法

物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，个别之处存在瑕疵在所难免。物业管理服务面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在瑕疵而否认整体的物业管理服务水平。业主应提高自治意识，积极通过业主委员会对小区进行管理，充分发挥业委会的自治作用。在对物业公司提供服务存在异议时，应及时通过业委会向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题。