老旧小区改造是一项复杂的系统工程，涉及到政府、设计单位、施工单位、物业服务企业、业主等多方主体。其中，物业服务企业作为小区的物业服务提供方和后期管理主体，虽然不是老旧小区改造的甲方，也不是乙方，决策权有限，但各地均鼓励其全程参与改造。那么，物业服务企业应该如何在老旧小区改造中有效发挥作用，以促进改造工作更好开展呢？本文以北京市海淀区育新花园小区为例，对此进行简要分析。
育新花园建成于上世纪90年代，位于北京市海淀区西三旗街道，分为南、中、北三个区域，占地面积24.7万平方米，共有51栋居民楼5000余户，由北京育新物业管理公司（以下简称育新物业）提供物业服务。该小区于2021年开始进行老旧小区改造工作，目前南区楼本体改造已基本完成，中区、北区改造施工单位已进场，正在进行改造。育新物业在这项工作中抓住小区硬件改造的良好契机，结合物业管理的实际需求，主动介入改造，取得良好效果。
北京育新物业管理公司党委派出两名党员参加由社区党委牵头组建的老旧小区改造临时党支部
设计阶段考虑业主需求，主动献策，完善设计
老旧小区改造的设计方案对于后期施工有重要意义，设计方案是否成熟主要在于其能否契合小区多数业主需求，解决小区维护管理和居民生活的痛点问题，可以说每个小区的改造侧重点都不一样，要真正实现“一小区一方案”的个性化改造，离不开物业服务企业参与。物业服务企业应将日常管理中收集到的居民需求及时告知设计单位，或是对设计单位的常规设计方案提出针对性的意见和建议，协助其完善方案。育新物业对老旧小区改造从一开始就抱有十分积极的态度，利用自身对于项目情况和业主情况全面了解的优势，全程参与到改造设计工作中，并认真参加每一次改造设计研讨和推进会，在设计方案未定稿前提出具体修改意见建议，给设计以全面的支持，取得良好的成效。
育新花园小区改造项目中包含更换楼内给排水主管道，该小区给排水主管道大部分都在居民家中，需要征求居民意见，同意后才能更换，由于更换给排水管道需要对部分用户家中的装修予以局部拆除，因此设计方案遇到一定阻力。育新物业根据实际工作经验，向设计单位提出，由于塔楼内给水管道的主干管在楼内管道井中，无需进入居民家中施工，无需居民签字同意即可施工，因此建议就塔楼内给水管道的主干管更换单独提出设计方案，与居民家中给水主管的更换进行区分。
同时，由于管道井内除了给水主管道，还布设有暖气管道、消防管道，空间狭窄，操作不便，为了减少更换给水管道主干管停水时间长对居民造成的影响，育新物业还根据实际工作经验向设计单位提出建议，将新的给水管道主干管设计安装到楼内其它公共区域，改造时可以先安装整楼的新的给水管道主干管，待与户内给水主管道连接时再停水，这样就可以有效缩短更换管道停水时间。经过现场查看，多次沟通，设计单位采纳了以上建议，育新物业也协助其完善了给水管道更换的设计方案。
分项改造施工前深入现场沟通，优化细节，排除隐患
一般来说，小区改造设计方案定稿时，物业服务企业也只对改造项目有初步和整体的了解，具体改造细节是不掌握的，因为对于一些专业术语和复杂改造图纸，物业服务企业不一定能完全看懂，而且有的改造细节也只有字面或图片的介绍，没有直观印象，加之数据量太大，真正施工时不一定记得清楚。因此，分项改造施工前，物业服务企业很有必要深入现场进行沟通，直观了解改造细节，并提出优化意见，尽量让改造工程一步到位，减少对居民的影响并最终惠及居民。
育新花园小区在建成时没有单元门禁系统，育新物业根据小区居民需求，给每个单元都安装了门禁系统。由于资金有限，育新物业也只出资安装单元门禁系统，部分有需要的居民在家中自费安装了门禁对讲系统。由于原有单元门禁系统使用时间较长已出现破损情况，所以本次老旧小区改造包含更换门禁系统的内容。在更换门禁系统改造开始前，育新物业主动与施工单位人员一起就相关细节进行现场沟通，并查看了门禁系统的样品。沟通后，育新物业工作人员敏锐地发现了一个问题，本次改造更换的门禁系统只是单元门的门禁，无法连接居民家中已安装的门禁对讲系统，如果按照原计划更换完毕，居民家中自费安装的门禁对讲系统将作废，极易引起居民对本项改造的不满。为妥善解决这个问题，育新物业积极提出方案，由其将原有门禁系统主机拆除，由老旧小区改造施工方按照原有门禁系统主机的安装位置在新的门禁大门上开孔，育新物业再将拆下来的原有门禁系统主机安装到新的门禁大门上，这样既更换了已经破损的门禁大门，又不影响居民家中现有对讲系统的继续使用，经过现场论证可行性，物业服务企业提出的方案得到采纳，问题圆满解决。
改造实施期间遇到问题及时上报，做好配合，保障业主正常生活
老旧小区改造施工对小区居民生活会带来一定影响，有时候甚至造成矛盾纠纷，育新物业严格按照党建引领社区共治的要求，项目部党员均参与到育新花园社区党委组建的老旧小区改造临时党支部，遇到问题及时向社区党委汇报，由社区党委牵头协调各方资源进行处理，做实党建引领机制。
2022年初，育新花园南区老旧小区改造施工开始前，小区内面临一个很大的问题：施工期间居民车辆停放困难，施工占用小区停车位，停车位改造时居民也不能停车，给居民生活带来极大不便，引起了居民的强烈不满。在无力开辟新停车场地的情况下，育新物业并没有任由矛盾激化，而是积极联系社区党委，一起勘察现场，找到小区南侧的一块空闲场地，并提出解决方案，由街道向空地产权单位发函，要求该产权单位将空地出租给物业服务企业，支持属地老旧小区改造工作，物业服务企业向空地产权单位缴纳场地租赁费，并签订相关协议，完善临时停车场监控设备和照明设备，清理临时停车场杂草；由老旧小区改造施工单位对空地进行平整划线，配备消防器材，达到停车场使用标准；空地产权单位负责临时停车场启用后日常安全管理的监督，在物业服务企业和属地社区的积极推动下，临时停车场顺利启用，可容纳200辆居民车辆停放，大大降低了老旧小区改造中居民停车难的投诉，也为老旧小区改造顺利实施赢得了良好的舆论环境。
北京育新物业管理公司积极参与社区党委书记组织的老旧小区改造居民停车问题沟通会
随时提出合理化建议，降低后续服务成本，完善基础管理资料
老旧小区物业服务收费标准普遍偏低，在参与老旧小区改造过程中，物业服务企业可以利用对物业服务成本的了解，预计出某项改造工程完工后是否会增加物业服务成本；也可以根据改造规定，在不影响改造质量，不影响居民需求的前提下提出建议，降低后续物业服务成本。
育新花园中北区老旧小区改造有一项内容是对一处公共活动场地破损地面进行改造，考虑到防滑的要求，计划改造地面材料选用塑胶材质。了解改造方案后，育新物业提出，塑胶材质后续维修成本较高，希望能更换其他材料。最终设计方案选用彩色沥青材质，既美观又防滑，还结实耐用，降低了物业服务后期维修成本。
此外，育新花园小区设备设施资料相对完整，但都是手绘的纸质图纸，查找起来非常不方便，影响工作效率。育新物业充分利用改造契机，积极配合改造工作，通过各种途径查找原始资料，前期向设计单位提供了大量图纸资料，并建议设计单位将纸质图纸绘制成CAD电子版图纸，同步分享给育新物业一份，帮助育新物业完善图纸资料，为后期提升管理效率奠定了坚实基础。改造完成后，育新物业作为改造小区的物业服务企业还将按照物业承接查验的程序接收相关竣工图纸资料。
老旧小区改造是民心工程，物业服务企业参与老旧小区改造能做的事情其实很多，贯穿于改造过程的始终，包括前期的意见收集、设计方案优化、改造过程中协助解决群众诉求、配合改造工作开展、提出合理化建议以及后期的承接查验和长效管理等。做好这一切都需要物业服务企业找准自身定位，秉承一颗为业主服务的初心，积极主动向前靠，努力承担起自己的一份责任。
李朗工作单位为北京市物业服务指导中心，王晓飞系北京育新物业管理公司育新花园管理处项目负责人
