文/中物研协总经理 杨熙
研读1月5日国家住房和城乡建设部官方网站上刊登的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《住宅通知》），我有以下感受：
第一，对比上一次在业内刷屏的六部委《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》（以下简称《生活服务通知》），本次发文部委阵容更大更广，共计有十大部委共同发文，推进住宅物业发展是一个系统大工程。
大家可以感受一下，住建部、中央政法委、中央文明办、发改委、公安部、财政部、人力资源社会保障部、应急部、市场监管总局、银保监会，这每一个部委名字背后所代表的领域，所肩负的使命，这次他们都将要共同参与积极推动改进住宅物业管理工作。
第二，如果说上一次的《生活服务通知》主要集中在生活服务领域，重点指向发展智慧化和增值服务，而本次的《住宅通知》将全方位指引住宅物业市场高质量发展。住宅物业与民生息息相关，据中物研协数据显示，全国500强物业，住宅物业无论收入还是面积占比仍然是单一最大比重，面积占比达到60%，收入占比近50%。
第三，本次《住宅通知》充分考虑了物业管理行业近年来快速发展的新形势新变化，也汇集了一些先行省市新近出台物业管理条例的优秀经验，势必将更加有效指导各地物业管理条例修订，也将为最高决策部门修订国家《物业管理条例》做好铺垫。
我认为本次《住宅通知》还将为广大物业服务企业带来10个方面的利好。
《住宅通知》要求坚持党建引领、街道属地管理。在党建引领下，社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行。要求优化业主委员会人员配置，提高业主委员会成员中党员比例，这将极大避免别有用心的人士把控业委会。
《住宅通知》鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。街道还要负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。
党建将成为物业企业开展住宅物业工作的重要抓手，街道将成为物业企业面对业委会纷争时的有力依靠。
长期以来在物业企业的实际工作中，常会受到服务边界的困扰，面对社区管理问题，哪些该物业管，哪些不该物业管，物业与相关部门各持不同观点，不同业主也有不同意见。通知出台将有利于明确物企服务边界，明确部门和单位职责清单，压实工作责任。
《住宅通知》要求推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。通知还要求，要依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
《住宅通知》明确指出，突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。
2020年新冠疫情之初，大量物业服务企业物业人仓促被推向社区防护第一线，缺乏口罩防护或消杀物资，中国物业管理协会副会长林常青曾率先向社会呼吁，应给予物业企业提供防疫物品支持。
疫情之初，由于对病毒的认知不足，人心惶惶，物业人手紧缺情况严重。在年末我们回访武汉之际，据中楚物业董事长成学荣、武汉新城物业董事长万红回忆，危机最严重之时，有的物企不得不每日直接发1500元现金薪资，才可能找到愿意上岗一线的服务人员。
整个疫情期间，仅深圳、杭州、宁波、合肥等地市物协积极推动下，这些城市给承担防疫一线任务的住宅物企发放了补贴，时至今日还有很多地区物业企业并无受惠，不得不说非常遗憾。本次通知，也为后续物企提供公共服务收费提供依据。
《住宅通知》明确鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，指出将结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。通知明确提出要逐步实现物业管理全覆盖。
疫情期间，缺乏物业管理的社区成为防疫盲点、难点，给属地部门带来极大的压力，物业的价值凸显。
据统计，仅2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，通过加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务，完善小区配套和市政基础设施、环境，在社区开展养老、托育、医疗、家政服务等多元化增值服务，老旧小区改造蕴藏巨大潜力。
当前工商统计的全国物业服务企业总计有20多万家，物业百强的营收占比仅为20%，物业行业的集中度远远落后于成熟规范行业。
《住宅通知》指出，要进一步提升物业服务质量，全面落实物业服务企业服务质量主体责任，提升居住品质，打造优秀物业服务项目；要支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。
红杉资本投资物业赛道的逻辑之一，即是认为物业行业集中度势必加强，今天万物云、碧桂园服务等领先企业，行业占比不过1%。行业高速发展之际，通过兼并收购整合，头部物企将获得更快更强的发展。
《住宅通知》指出，物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。
当前物业行业发展的最大问题之一即是物业费很难提价。限于诸多原因，很多住宅社区物业收费标准跟十年甚至二十年前一致，而人工及社会经济成本在成倍上扬。低物业费带来低水平物业服务恶性循环，导致住宅社区的加速衰败，最终损害业主利益。
此外，很多地市至今依然对物业服务实行指导定价，也是多年未曾调整。还有一些地区对空置房、空置车位要求物业企业减免收费，物业定价还未充分市场化。
《住宅通知》指出将推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。
据中物研协数据显示，当前行业的学历结构整体差异仍然较大，高素质人才仍较匮乏。本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和仍不足一成。随着物业行业的风口效应，也有更多的优秀高级人才在不断进入，尤其在智慧社区、增值服务领域。
《住宅通知》明确鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。
通知还鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，物业企业的多元化经营，“八爪鱼”模式将顺理成章开启。但显然，物业企业只有足够大的规模，足够的创新和执行力，才能受惠于智慧化建设及增值服务收益。
同时，对物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，还可依规申请相应优惠扶持政策。
维修资金支取难一直是社区设施设备、公共空间运维管理的难题。《住宅通知》指出将进一步加大维修资金归集力度，健全维修资金管理制度，提高维修资金使用效率。通过优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。
通知还鼓励探索维修资金购买电梯安全责任保险。这将是金融保险领域的重要创新模式，这也很好的解释了为什么银保监会此次会成为发文的十部委之一。
在《物业管理条例》修订取消物业服务企业资质管理之后，市场准入门槛降低，一方面推动了更多物业服务企业设立参与竞争，但也带来了行业良莠不齐的弊端。
本次《住宅通知》将推动建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
同时明确提出要让住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境，避免劣币驱逐良币状况发生。
以上是我总结的十条利好。你最看重哪个方面的利好？或者还有什么重要的观察？也欢迎在留言区告诉更多的物业同仁。
